В разделе VII Жилищного кодекса РФ содержатся нормы, предусматривающие порядок платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 153–158), а также предоставления субсидий и компенсаций (ст.ст. 159–160 ЖК РФ). Статьи данного раздела устанавливают юридическую обязанность пользователей жилых помещений оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также санкции за нарушение этой обязанности, определяют структуру такой платы, порядок и сроки ее внесения, вводят основные критерии, которым должен соответствовать размер платы за жилье и коммунальные услуги, регулируют предоставление субсидий и компенсаций в данной сфере.

Предусмотрена обязанность граждан и организаций, перечисленных в ст.153 ЖК РФ лиц, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, а также определен момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.


Собственник жилого помещения


Собственник жилого помещения, к которому относится квартира, несет бремя его содержания с момента возникновения права собственности на него в виде платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п.3 ст.30 и ст.153 ЖК РФ).


Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника квартиры, а также бывшие члены его семьи, пользующиеся квартирой, несут солидарную ответственность по обязательствам, которые возникают из пользования этой квартирой, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (бывшими членами семьи). В случае заключения такого соглашения члены семьи собственника (бывшие члены семьи) несут обязанность и ответственность в соответствии с условиями соглашения. Такое правило следует из п.п.3 и 7 ст.31 Жилищного кодекса РФ. Значит, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги несет не только собственник квартиры, но и граждане, пользующиеся совместно с собственником данной квартирой, в том числе бывшие члены его семьи. Они наряду с собственником являются потребителями коммунальных услуг, использующими квартиру для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.


Оплата коммунальных услуг производится в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 (далее – Правила). Положения Правил распространяются на граждан, проживающих в квартире на законных основаниях, например на основании регистрации по месту пребывания или месту жительства, считает Верховный Суд РФ (Решение от 10.09.2008г. № ГКПИ08-1540).


Жилищное законодательство предусматривает для пользователей жилых помещений, в том числе квартир, льготы по оплате коммунальных услуг в виде скидок, компенсаций, субсидий и иных мер социальной защиты.

 

Собственник нежилого помещения


Жилищный кодекс не запрещает заключение собственником нежилого помещения договора управления с управляющей организацией, который охватывает не только содержание и ремонт общего имущества, но и предоставление коммунальных услуг. В свою очередь, в силу п.2 Правил предоставления коммунальных услуг действие этого документа распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам – потребителям, использующим коммунальные услуги для личных, домашних нужд. Следовательно, Правила предоставления коммунальных услуг не регулируют взаимоотношения исполнителя (управляющей организации) и собственника нежилого помещения. Тем не менее, п.20 названных Правил содержит алгоритм расчета размера платы за коммунальные услуги в нежилом помещении в отсутствие индивидуальных приборов учета:

для холодного и горячего водоснабжения – расчетным путем исходя из нормативов водопотребления, а при их отсутствии – в соответствии с требованиями строительных норм и правил;

для сточных вод – как суммарный объем потребленной холодной и горячей воды;

для газа и электрической энергии – расчетным путем, согласованным РСО с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств;

для отопления – исходя из площади нежилого помещения, норматива потребления тепловой энергии на отопление и тарифа. При этом исполнитель производит один раз в год корректировку размера платы за отопление в том же порядке, что и для потребителей – граждан.


На практике организация отношений по поводу предоставления коммунальных услуг в нежилые помещения в цепочке «собственник нежилого помещения – управляющая организация – РСО» зачастую становится предметом договоренности сторон. Единственное общеобязательное правило сформулировано в отношении электроснабжения: согласно п.88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006г. № 530, владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах приобретают электрическую энергию на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии), заключенного с гарантирующим поставщиком (энергосбытовой организацией).


Заключение собственником нежилого помещения в многоквартирном доме прямого договора с РСО осложняется отсутствием у него (на праве частной собственности) отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, что является необходимым условием для заключения договора энергоснабжения (п.2 ст.539 ГК РФ). Среди арбитров нет единодушия по вопросу о заключении прямого договора энергоснабжения между собственником и РСО. Например, арбитры ФАС СКО в Постановлении от  29.11.2006 г.  № Ф08-5538/2006 удовлетворили требование собственника нежилого помещения к теплоснабжающей организации о заключении договора (абонентом в договоре поставки тепловой энергии для нужд всего дома выступал ЖСК), поскольку собственнику нежилых помещений принадлежит доля в праве общей долевой собственности на необходимые энергопринимающие устройства. Таким образом, при обеспечении надлежащего учета принятой энергии он может выступать абонентом по договору с РСО. При этом отсутствие индивидуального прибора учета не является обстоятельством, исключающим возможность заключения прямого договора, так как законодательство допускает определение количества потребленной энергии расчетным путем (Постановление ФАС СКО от 13.11.2008 г. № Ф08-6732/2008). С другой стороны, ФАС ЗСО, взыскивая с управляющей организации в пользу РСО задолженность по потребленной энергии, отметил: в ситуации, когда у пользователей нежилых помещений отсутствуют индивидуальные приборы учета потребления энергии и энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям РСО, абонентом признается управляющая организация (Постановление от 16.10.2008г. № Ф04-6224/2008(13349-А67-21)). Кроме того, законом допускается и заключение собственником нежилого помещения с управляющей организацией субабонентского договора (ст.545 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 03.09.2009г. № ВАС-9072/09).


В любом случае, независимо от построения договорных отношений, собственники нежилых помещений (организации и индивидуальные предприниматели), использующие коммунальные услуги в целях ведения предпринимательской деятельности, не вправе претендовать на применение к ним тарифов, установленных для населения (Постановление ФАС ВВО от 22.04.2009г. по делу № А79-2940/2008).

 

Взаимоотношения с нанимателем


Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора найма или договора социального найма (пп.5 п.3 ст.67, пп.1 и 3 п.2 ст.153 ЖК РФ). Если управление домом осуществляет управляющая организация, наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещений и плату за коммунальные услуги этой организации (п.4 ст.155 ЖК РФ). Согласно договору найма и социального найма наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п.1 ст.65 ЖК РФ). Внося плату управляющей организации, наниматели выполняют свои денежные обязательства перед наймодателем (Письмо Минрегиона России от 02.05.2007 г. № 8167-ЮТ/07). При этом зачастую в договоре управления многоквартирным домом содержится условие о том, что управляющая организация обязуется от имени наймодателя взыскивать плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Если наниматели нарушают платежную дисциплину, управляющая организация не вправе обращаться к наймодателю и собственнику жилых помещений (если наймодатель является уполномоченным лицом) с требованием погасить задолженность нанимателей (Постановления ФАС ДВО от 19.06.2009г. № Ф03-2077/2009, ФАС УО от 23.07.2008г. № Ф09-5330/08-С5).


Правоотношения управляющей организации с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилфонда по договорам найма и социального найма по поводу предоставления коммунальных услуг фактически ничем не отличаются от отношений с другими потребителями, проживающими в помещениях частного жилфонда. При этом в силу п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг договорные отношения у управляющей организации складываются с собственником помещений (наймодателем). В свою очередь, на наймодателя возлагается обязанность обеспечивать предоставление нанимателям необходимых коммунальных услуг (пп.4 п.2 ст. 65 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения признается потребителем коммунальных услуг (п.3 Правил предоставления коммунальных услуг). Порядок расчета платы за коммунальные услуги одинаков для всех потребителей (и собственников помещений, и нанимателей).


Помимо платы за коммунальные услуги, наниматель обязан вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пп.2 п.1 ст. 154 ЖК РФ). В силу прямого указания п.3 ст. 156 ЖК РФ наниматели обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в размерах, которые для них устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, местные власти устанавливают единый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для всех нанимателей на территории муниципального образования (дифференциация встречается по таким существенным признакам, как наличие лифта, газовых плит, удобств в квартире). Однако, по мнению Минрегиона, размер платы для нанимателей должен устанавливаться индивидуально для каждого многоквартирного дома с учетом размера платы, утверждаемого общим собранием собственников помещений, но не более такого размера (Письмо от 06.03.2009 г. № 6175-АД/14). Также следует помнить, что согласно ст.6 Федерального закона от 26.12.2005г. № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты РФ» размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать предельным минимальным и максимальным индексам.


Жилищное законодательство предусматривает для пользователей жилых помещений, в том числе квартир, льготы по оплате коммунальных услуг в виде скидок, компенсаций, субсидий и иных мер социальной защиты.

 

Субсидии


Порядок предоставления субсидий, в том числе особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан, устанавливается Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005г. № 761 (далее – Правила предоставления субсидий), и законодательством субъектов РФ, например, в Ямало-Ненецком автономном округе – постановление Администрации ЯНАО от 28.04.2007г. № 217-А «Об утверждении административного регламента департамента по труду и социальной защите населения ямало-ненецкого автономного округа по исполнению государственной функции определения статуса заявителя, дающего право на получение государственных услуг в сфере социальной защиты населения согласно установленному перечню, и стандарта социальной защиты населения в области предоставления жилищно-коммунальных услуг в Ямало-Ненецкому автономном округе».


Получателями субсидий являются пользователи жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде (по договору социального найма), наниматели жилого помещения, находящегося в частном жилищном фонде (по договору найма), члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения, в том числе квартиры (п. 2 ст. 159 ЖК РФ и п. 3 Правил предоставления субсидий).


Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату этих услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату этих услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Например, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа для определения прав граждан на предоставление субсидии применяются стандарты, указанные в постановление Администрации ЯНАО от 26.05.2009 г. № 254-А.


Субсидия применяется с момента принятия органом исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления соответствующего решения и только при отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (п. п. 6 и 7 Правил предоставления субсидий).


Получить субсидию вам не удастся, поскольку имеется задолженность по оплате коммунальных услуг. Но вы можете попросить отсрочку или рассрочку по погашению задолженности. Для этого вам необходимо обратиться в организацию, которая предоставляет коммунальные услуги (жилищно-коммунальное хозяйство, товарищество собственников жилья).

 

Скидки и компенсации


Скидки и компенсации устанавливаются федеральным и региональным законодательством для отдельных категорий и выплачиваются из соответствующего бюджета (п.п. 43-45 Правил предоставления коммунальных услуг). Обычно данные льготы устанавливаются для социально незащищенной категории граждан.


Федеральное законодательство предоставляет скидки и компенсации расходов по оплате коммунальных услуг, например, гражданам, получившим профессиональные заболевания в результате проведения работ с химическим оружием, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, ветеранам боевых действий, членам семей сотрудников органов внутренних дел и Государственной пожарной службы РФ (Федеральные законы от 07.11.2000г. № 136-ФЗ «О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием», от 24.11.1995г.  № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и от 30.06.2002г. № 78-ФЗ «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)»).


На региональном уровне перечень льготников устанавливается нормативными актами субъектов РФ. Так, в ЯНАО перечень граждан, имеющих льготу по оплате коммунальных услуг, содержится в Законе Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.11.2006 г. № 62-ЗАО «О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан в Ямало-Ненецком автономном округе», постановление Администрации ЯНАО от 21.12.2006 г. № 592-А «Об утверждении порядка предоставления мер социальной поддержки отдельным категориям граждан в Ямало-Ненецком автономном округе».


Следовательно, воспользоваться указанными льготами можно, если вы или ваш сын относитесь к категории граждан, которым данные льготы предоставлены федеральными законами и/или законами субъекта РФ, в котором находится квартира.

 

Способы приема платы


Согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг потребители вправе по своему выбору:

оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства РФ и договору;
вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения (ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем – п.1 ст. 155 ЖК РФ);
осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.


Однако этот выбор у потребителя есть, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. Согласно пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенного условия договора рассматривается порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Это означает, что договором можно утвердить закрытый перечень вариантов внесения платы. Например, предусмотреть, что управляющая организация принимает плату от населения только через свою кассу. При приеме любых платежей, связанных с реализацией работ и услуг, управляющая организация обязана применять ККТ (в том числе и при приеме взносов собственников на софинансирование капитального ремонта по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ). В противном случае к ней будут применены меры административной ответственности на основании ст. 14.5 КоАП РФ (Постановление ФАС ЗСО от 11.12.2008г. № Ф04-6926/2008(17738-А03-29)).

Переправа

наверх