КООПЕРАТИВНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ

С лета прошлого года законодатели ужесточили ответственность за привлечение застройщиками средств населения на строительство жилья по «серым» схемам. Некоторые строительные организации начали регистрировать договоры участия в долевом строительстве. Однако существенно выгоднее создать при организации жилищно-строительный кооператив, что также не противоречит закону. Как организовать ЖСК? Какие проблемы строительная организация может решить с его помощью?
Нереалистичный ДДУ

Прошло полгода с того момента, как законодатели ужесточили правила привлечения застройщиками средств населения на строительство жилья. Напомним, летом 2010 г. Госдума приняла Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». И до принятия этого Закона привлекать средства граждан застройщики могли только по правилам, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Закон N 214-ФЗ). Но с середины 2010 г. согласно ст. 14.28 гл. 14 КоАП РФ за привлечение средств не по Закону N 214-ФЗ предусмотрены штрафы: от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждый выявленный факт на юридическое лицо плюс 20 — 50 тыс. руб. на должностных лиц. Это значит, что, если застройщик строит дом на 100 квартир и привлекает дольщиков, например, по незаконной вексельной схеме, строительная организация заплатит штраф в размере от 50 до 100 млн руб., а ее руководитель — от 2 млн до 5 млн руб. Таким образом, на штрафе компания может потерять больше, чем сэкономить благодаря использованию «обходных схем». Предусмотрены и штрафы за непредставление компанией в соответствующие органы документов и сведений, необходимых для контроля и надзора в сфере соблюдения прав дольщиков, — от 50 тыс. до 200 тыс. руб. для юридических лиц.
В результате ужесточения законодательства число сделок с новостройками, заключенных по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), возросло. По данным Росреестра, с января по ноябрь 2010 г. включительно при покупке новостроек было зарегистрировано 226,7 тыс. ДДУ, что на 25,5% превышает показатель аналогичного периода 2009 г. Но в целом за 11 месяцев 2010 г. Росреестр зарегистрировал 22,8 млн сделок с недвижимостью против 21,5 млн за тот же период 2009-го. (Сделки с новостройками из общего количества не выделяются.) По данным аналитиков, в разных регионах от 50 до 70% сделок по привлечению средств граждан для строительства жилья застройщики продолжают заключать в обход Закона N 214-ФЗ.
Почему же застройщики продолжают использовать схемы привлечения средств граждан, не предусмотренные Законом N 214-ФЗ?
Этот Закон предполагает, что застройщиком должно быть получено разрешение на строительство и надлежащим образом оформлены права собственности или аренды на земельный участок. Но в России реализуется большое количество проектов на земельных участках, предоставленных строительным организациям на основании краткосрочных договоров аренды, которые не подпадают под государственную регистрацию. Существует немалое число застройщиков, вообще не имеющих никаких прав на землю и осуществляющих строительство на основании инвестиционных контрактов, заключенных с правообладателями земельных участков.
Помимо того, работая по Закону N 214-ФЗ, застройщик должен обнародовать проектную декларацию. На практике же нередки ситуации, когда застройщик находится только в процессе получения разрешения на строительство, но при этом весьма активно ведет строительные работы. Переход к работе по Закону N 214-ФЗ в этих случаях привел бы к «заморозке» стройки.
Главный же сдерживающий фактор применения Закона N 214-ФЗ — это длительность согласований. Они могут тянуться годами, и застройщику на огромный срок связываются руки. Даже пройдя все инстанции, строительная компания не может немедленно приступить к работе. Прежде застройщик должен «открыть адрес», то есть официально зарегистрировать продаваемый объект, для чего необходимо представить в регистрационную палату объемный пакет документов: разрешение на строительство, документы на землю, архитектурный проект, документы по коммуникациям, согласования с пожарной инспекцией, местной администрацией и многое-многое другое. За время получения всех необходимых согласований, не имея возможности привлекать инвестиции, застройщик может обанкротиться. К тому же строительные организации, не обладающие солидным капиталом, даже не имеют права приступить к работе по Закону N 214-ФЗ, потому что не менее трети необходимых инвестиций должны составлять собственные средства компании.
Законные альтернативы

Мнение о том, что Закон N 214-ФЗ позволяет застройщикам привлекать средства граждан только по ДДУ, в корне ошибочно. Этим Законом разрешены три способа продажи строящихся квартир:
1) по договору долевого участия в строительстве;
2) путем выпуска облигаций особого вида — жилищных сертификатов. Приобретающий их покупатель имеет право получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру;
3) путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК).
Схема с жилищными сертификатами подразумевает, что застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты) на определенную сумму, равную стоимости квартир в строящемся доме. У каждого сертификата есть определенная цена. Застройщик выставляет их на продажу по номиналу и обязуется через определенное время предоставить покупателям сертификатов жилые помещения в собственность.
Однако работа с жилищными сертификатами должна проходить в соответствии с законодательством о ценных бумагах, содержащим требования к эмитенту (в данном случае — к застройщику). Далеко не каждая строительная организация может соответствовать данным требованиям. Кроме того, выпуская сертификаты, застройщик попадает под жесткий контроль государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Продажа квартир по сертификатам, как и в случае с ДДУ, возможна, только если земельный участок находится в собственности или на праве долгосрочной аренды (субаренды) и оформлена вся необходимая разрешительная документация на строительство. То есть эта схема продажи квартир не решает ни земельных, ни денежных проблем строителей.
А вот механизм привлечения средств дольщиков через жилищно-строительный кооператив может быть привлекательным для строительных организаций. Аффилированное с застройщиком лицо организует жилищный кооператив «одного дома», который призван участвовать в его строительстве. Инициатором строительства на бумаге является жилищный кооператив, а сам девелопер выступает уже не застройщиком, а генподрядчиком строительства. Далее покупателям квартир в строящемся доме предлагается вступить в жилищный кооператив и стать его членами (пайщиками). С пайщиками заключается договор, предметом которого является получение конкретных квартир в многоквартирном доме по завершении его строительства. В свою очередь, пайщики вносят в ЖСК паевые взносы, соответствующие стоимости приобретаемого жилья. Когда дом будет достроен, члены кооператива получат свои квартиры в собственность.
К достоинствам этой схемы относится то, что с момента создания ЖСК у застройщика имеется реальная возможность привлекать денежные средства для строительства и использовать их для внесения платежей за разработку проектной документации, сбор разрешительной документации, оформление прав на земельный участок, производство строительных работ. То есть застройщик получает деньги, когда «не забито еще ни одной сваи».
Кооператив может финансировать строительство и нескольких многоквартирных жилых домов, для чего выделяются «кооперативные участки». Учет членов кооператива и денежных средств ведется по каждому из них самостоятельно. Схема ЖСК применима и при «регенерации» жилья, когда в уплату паевого взноса передается подлежащее сносу жилое помещение. Взамен член кооператива получает квартиру в новом доме. Для обеспечения гарантий необходимо осуществить одновременное внесение пая (старым жильем) и получение квартиры, то есть одновременную регистрацию прекращения права собственности на старое и возникновения права собственности на новое жилье.
Как создать ЖСК

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается ст. 116 «Потребительский кооператив» ГК РФ, а также разд. 5 ЖК РФ — «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Нигде не сказано, что ЖСК должен выступать застройщиком многоквартирного дома или что земельный участок должен быть оформлен на кооператив. Именно это дает возможность и вызывает желание использовать для реализации строящихся квартир ЖСК. Кроме того, деятельность ЖСК в первую очередь регулируется его уставом, который может быть составлен весьма вольно, так как в ЖК РФ прописаны лишь положения, которые он должен содержать, и нет никакой конкретики.
В соответствии со ст. 112 ЖК РФ решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Учредителями кооператива могут выступать любые лица: в Жилищном кодексе определено лишь, что в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица. Для этого необходимо получить в регистрационном органе стандартный набор документов:
— свидетельство о регистрации в качестве юридического лица с указанием номера в ЕГРЮЛ;
— свидетельство о постановке на налоговый учет с указанием номера ИНН, КПП;
— выписку из ЕГРЮЛ.
У любого ЖСК должен быть устав, в котором содержатся сведения о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и целях деятельности, порядке вступления в ЖСК и выхода из него, порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядке принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.
В ЖСК должно состоять не менее пяти лиц, однако их не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание его членов или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50. Общее собрание избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью — ревизионную комиссию.
Но все это теория. А как создать ЖСК на практике? Одно из основных правил: ЖСК должен создаваться при застройщике. Таким образом будет «убито два зайца». Во-первых, получена возможность реального управления кооперативом, так как учредителями, членами правления и председателем станут аффилированные с компанией-застройщиком лица. Кроме того, если название ЖСК будет аналогично наименованию создавшей его строительной организацией, то имя и репутация застройщика будут работать и на ЖСК. Во-вторых, ЖСК не будет выступать застройщиком, так как в противном случае кооператив подпадет под действие Закона N 214-ФЗ.
Итак, пять учредителей (физических и (или) юридических лиц) приняли решение о создании ЖСК. Далее следует стандартная процедура регистрации юридического лица и его учредительных документов, принятия внутренних документов, регламентирующих все внутренние вопросы. При разработке учредительных документов можно дополнительно защитить права застройщика, определив количественный состав правления кооператива, срок полномочий правления и председателя (например, семь лет, чтобы не было оснований для их переизбрания). При вступлении в кооператив гражданин заполняет заявление установленной формы, а также подписывает тарифный план, где указывается квартира, на получение которой он претендует, а также ее стоимость (то есть размер пая), порядок и сроки внесения денежных средств (единовременно либо частями). Возможно и заключение договоров между членом кооператива и ЖСК, в которых будут продублированы взаимные обязательства, содержащиеся в заявлении и тарифном плане.
По желанию застройщика в документах ЖСК может быть предусмотрено изменение размера пая в сторону увеличения, если он не внесен полностью при вступлении в кооператив (это логично объясняется индексацией и ростом цен на строительство). Что касается вступительного и членских взносов, они могут быть чисто символическими, поскольку необходимы лишь для формального соблюдения требований закона.
Взаимоотношения ЖСК с застройщиком и подрядчиками могут строиться таким образом, что ЖСК является, по сути, заказчиком строительства. Он поручает застройщику осуществить строительство многоквартирного жилого дома. Застройщик строит дом (если одновременно является подрядчиком) либо заключает договор строительного подряда с генподрядчиком. ЖСК обязуется осуществить финансирование работ по проектированию, получению разрешительной документации и строительству дома, а застройщик — передать ЖСК построенный дом с соответствующими жилыми и нежилыми помещениями в нем.
При такой схеме взаимоотношений права организации-застройщика защищены достаточно надежно. А каковы гарантии дольщиков?
Во-первых, ЖСК — некоммерческая организация, которая может заниматься предпринимательской деятельностью только для достижения основных целей. Для обеспечения уверенности граждан, что их деньги будут использованы только на строительство их квартиры, а не будут «работать» на стороне, в уставе кооператива можно предусмотреть запрет на занятие предпринимательской деятельностью.
Во-вторых, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса число участников кооператива не может превышать количество жилых помещений в строящемся доме. Для того чтобы граждане понимали, что пришли не к жуликам, что их не обманут, продав их квартиру кому-то еще, можно разместить соответствующую информацию о том, кто из членов ЖСК на какую квартиру претендует.
И наконец, в-третьих, субсидиарная ответственность за деятельность кооператива появляется только в случае возникновения у ЖСК убытков и только в пределах невнесенной части дополнительного взноса. К тому же каждый член ЖСК вправе знакомиться с документацией кооператива, «контролировать» деятельность органов управления через ревизионную комиссию.
Кооперативные перспективы

Несмотря на все достоинства использования «кооперативной» модели привлечения застройщиками средств населения, широкой практики создание ЖСК пока не получило. Строительные организации только начали осваивать данный метод финансирования. Из крупных российских строительных организаций к созданию ЖСК первой приступил ГК «ПИК», чтобы привлекать средства дольщиков для строительства объектов, возводимых на землях госведомств (Минобороны, ФСБ и др.). Реализация жилья ГК «ПИК» через ЖСК идет успешно, что доказывает жизнеспособность данного способа привлечения финансирования. Сейчас аналитики находят у этой схемы лишь один существенный недостаток — невозможность получения членами ЖСК ипотечных кредитов (под ДДУ банки уже дают кредиты, а под залог паев в ЖСК еще нет). Однако ипотечное кредитование возможно и для членов кооператива, если за ЖСК поручится перед банком застройщик, имеющий хорошую кредитную историю, то есть пользующийся у банка доверием. А потому «кооперативное движение» имеет хорошие шансы стать массовым при строительстве жилья в России.
наверх