Документ предоставлен КонсультантПлюс


"Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2013, N 11

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖСК
И ОБЕСПЕЧЕНИИ КОНТРОЛЯ НАД НИМ

Ситуация: В октябре 2011 г. для строительства и последующей продажи строящихся квартир в многоквартирном доме в рамках группы компаний "А" (далее также - группа) создан ЖСК, который выступает застройщиком (субъектом, на чье имя оформляются проектная документация и разрешение на строительство).
В рамках строительства ЖСК как застройщик заключает договор на выполнение функций заказчика строительства с ОАО "П", входящим в группу. Продажа пая, включающего все жилые помещения в многоквартирном доме, осуществлена ЖСК в адрес ОАО "П" на основании договора паенакопления, по которому ОАО "П" приобретает пай и по частям уступает его в дальнейшем физическим лицам.
На момент создания ЖСК учредителями - членами ЖСК являлись пять физических лиц, связанных с обществами группы. Впоследствии членами ЖСК становились различные физические лица, не связанные с группой и приобретающие пай в ЖСК.
На текущий момент членами ЖСК являются более 90 физических лиц, большая часть которых не связана с группой, и одно юридическое лицо, входящее в группу.

Вопрос 1: Контроль за деятельностью ЖСК. Может ли группа осуществлять контроль над деятельностью ЖСК, и если да, то каким образом и до какого момента? При ответе на данный вопрос должны быть приняты во внимание следующие этапы развития деятельности ЖСК:
- момент создания ЖСК;
- момент, когда доля паев группы становится менее 50% общего количества паев, а остальные пайщики являются лицами, не связанными с группой;
- момент, когда группа полностью распродает свои паи третьим лицам, не связанным с группой.

Ответ: Контроль за деятельностью ЖСК.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов регулируется Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, иным законодательством, регулирующим деятельность именно жилищно-строительных кооперативов, и уставом ЖСК.
Осуществление контроля над деятельностью ЖСК, как и любого иного юридического лица, заключается в возможности прямого или косвенного влияния на деятельность ЖСК (принимаемые им решения) и (или) его членов. Можно выделить следующие виды контроля:
- общий контроль - возможность контролировать принятие наиболее важных решений, касающихся деятельности ЖСК, отнесенных к компетенции общего собрания членов;
- управленческий контроль - возможность обеспечивать управление хозяйственной деятельностью ЖСК посредством контроля над исполнительными органами, а также преемственность управленческих решений и структуры органов управления;
- косвенный контроль - возможность влиять на принимаемые ЖСК решения посредством контроля над лицами, являющимися членами ЖСК, а также путем заключения различных договоров (например, договоров залога имущества ЖСК, кредитных договоров и т.п.).
Общий контроль. Решение общего собрания членов ЖСК, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ).
При голосовании на общем собрании членов ЖСК подсчет голосов осуществляется из расчета один член кооператива - один голос. Отметим, что ЖК РФ не содержит каких-либо положений, позволяющих установить иной порядок расчета голосов (например, исходя из размера доли участия члена ЖСК в паевом фонде кооператива).
Общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. При этом уставом ЖСК, как правило, устанавливается, что решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов ЖСК, принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ЖСК. К таким вопросам можно отнести:
- решение вопроса о реорганизации ЖСК;
- внесение изменений и дополнений в устав ЖСК;
- избрание правления ЖСК;
- избрание ревизора и принятие решения о досрочном освобождении его от обязанностей;
- утверждение годовых отчетов правления и ревизора;
- утверждение решений о приеме в члены ЖСК и исключении из него в случаях, предусмотренных в законодательстве, регулирующем деятельность жилищно-строительных кооперативов;
- принятие решения об избрании конференции <1>, избрании уполномоченных лиц для участия в конференции;
- принятие решения о предоставлении жилого помещения члену ЖСК в домах кооператива.
--------------------------------
<1> Если число участников ЖСК более 50, общим собранием членов ЖСК может быть избрана конференция, выполняющая функции общего собрания членов ЖСК.

Решение вопросов о ликвидации ЖСК, а также об утверждении его ликвидационного баланса должно быть принято квалифицированным большинством (не менее 3/4) голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ЖСК.
Таким образом, факт наличия общего контроля над деятельностью ЖСК может быть констатирован, только если общества группы и иные связанные с группой лица составляют более 50% общего количества членов ЖСК, поскольку лишь в этом случае может быть обеспечено гарантированное принятие решений, предлагаемых группой.
В рассматриваемой ситуации наличие общего контроля со стороны группы можно констатировать только на момент создания ЖСК, когда его учредителями являлись пять физических лиц, связанных с обществами группы. Этот контроль был утерян в момент, когда количество сторонних физических лиц превысило количество лиц, связанных с группой и являющихся членами ЖСК. На настоящий момент при условии, что членами ЖСК являются более 90 физических лиц, в основном не связанных с группой, и одно юридическое лицо, входящее в группу, общий контроль у группы над деятельностью ЖСК отсутствует.
Управленческий контроль. Коллегиальным органом управления ЖСК является правление, избираемое на общем собрании из числа членов жилищного кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ). Кроме того, лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени ЖСК, выступает председатель правления ЖСК, избираемый правлением ЖСК из своего состава.
В рассматриваемой ситуации уставом ЖСК установлено, что правление избирается сроком на шесть лет из членов ЖСК в составе не менее трех человек, которые не могут быть освобождены от занимаемой должности досрочно, за исключением выхода из ЖСК по собственной инициативе. Срок полномочий председателя правления также составляет шесть лет.
Отметим, что положение устава, в соответствии с которым члены правления ЖСК не могут быть освобождены от занимаемой должности досрочно, за исключением выхода из ЖСК по собственной инициативе, представляется спорным. В правлении могут быть только члены ЖСК, а прекращение членства возможно не только в случае выхода из ЖСК по собственной инициативе. Соответственно, участник правления, членство которого в ЖСК прекращено, не может выполнять функции члена правления независимо от основания прекращения такого членства и должен быть переизбран общим собранием. В связи с этим указанная формулировка устава нарушает действующее законодательство.
Уставом ЖСК также предусмотрено, что к исключительной компетенции правления относятся:
- решение вопросов о предоставлении займов членам ЖСК на основании утвержденного правлением ЖСК положения;
- утверждение положений ЖСК, регламентирующих деятельность ЖСК, и типовых форм документов, используемых в уставной деятельности ЖСК;
- принятие решений о необходимости создания, определении размеров, порядке формирования и использовании делимых и неделимых фондов ЖСК;
- определение порядка учета паевых взносов и денежных обязательств членов ЖСК в условных денежных единицах и их соответствия фактической стоимости жилья;
- утверждение и представление общему собранию планов работ по осуществлению уставной деятельности ЖСК;
- осуществление контроля за деятельностью председателя правления;
- избрание председателя правления, его заместителя, секретаря правления и принятие решения об их досрочном освобождении от обязанностей;
- осуществление полномочий, делегированных правлению решением общего собрания членов ЖСК;
- в целях обеспечения высокопрофессионального и эффективного управления хозяйственной и финансовой деятельностью ЖСК привлечение по договорам на оказание услуг, поручительства, комиссии, агентскому договору и иным гражданско-правовым договорам исполнителя - юридическое и (или) физическое лицо;
- утверждение бюджета ЖСК и изменений в него.
В обязанности председателя правления ЖСК входят:
- заключение от имени ЖСК любых сделок в целях реализации уставных целей ЖСК, кроме сделок, право на заключение которых отнесено к исключительной компетенции правления ЖСК;
- организация выполнения решений общего собрания и правления ЖСК;
- представление ЖСК в отношении с другими юридическими и физическими лицами, а также в судебных и административных органах;
- своевременная уплата установленных налогов, сборов, иных обязательных платежей ЖСК;
- открытие и закрытие счетов ЖСК в банках;
- выдача доверенностей;
- издание распоряжений, приказов, обязательных для штатных сотрудников ЖСК;
- утверждение штатного расписания, фонда заработной платы, а также размера должностных окладов штатных работников ЖСК;
- принятие на работу и увольнение штатных сотрудников;
- обеспечение хранения протоколов общих собраний и собраний правления ЖСК;
- выполнение других обязанностей, вытекающих из интересов ЖСК.
Таким образом, председатель правления имеет право заключать все сделки без решения общего собрания членов ЖСК, поскольку никаких согласий и одобрений сделок общим собранием ни законом, ни уставом не предусмотрено.
Некоторые сделки председатель правления имеет право заключать только при условии принятия соответствующего решения правлением, а именно: привлечение исполнителя по договорам на оказание услуг, поручительства, комиссии, агентскому договору и иным гражданско-правовым договорам.
В рассматриваемом случае полномочия правления относительно заключения сделок ЖСК сформулированы достаточно широко, соответственно, любая гражданско-правовая сделка, заключаемая ЖСК, может быть расценена как сделка, требующая решения правления ЖСК.
Таким образом, определяющим фактором для установления управленческого контроля является факт наличия возможности формировать правление ЖСК и обеспечивать избрание "подконтрольного" председателя правления ЖСК.
При условии что на момент создания учредителями ЖСК являлись пять физических лиц, связанных с обществами группы, следует констатировать наличие управленческого контроля со стороны группы в период начала деятельности ЖСК. При этом сохранение управленческого контроля со стороны группы обеспечивалось в течение того периода деятельности ЖСК, когда члены правления ЖСК и председатель правления являлись лицами, связанными с обществами группы. Иными словами, если на текущий момент в состав правления ЖСК, включая председателя правления, входят физические лица, связанные с обществами группы, следует говорить о наличии управленческого контроля со стороны группы над деятельностью ЖСК.
Однако при этом следует принимать во внимание относительную условность такого контроля. Поскольку вопрос об избрании правления ЖСК относится к компетенции общего собрания участников, а на текущий момент количество членов ЖСК, являющихся независимыми физическими лицами, составляет подавляющее большинство, существуют предпосылки для потери управленческого контроля, не зависящие от воли группы. Так, в случае досрочного переизбрания состава правления, равно как и в момент истечения срока полномочий действующего правления и его председателя, группа не сможет сохранить управленческий контроль, поскольку не сможет напрямую повлиять на состав вновь формируемого правления и, как следствие, на кандидатуру вновь избираемого председателя правления <1>.
--------------------------------
<1> Более того, общее собрание членов ЖСК в любое время может принять решение большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании о внесении изменений в устав ЖСК и изменить положения о порядке и сроке осуществления полномочий правления ЖСК.

Косвенный контроль. Косвенный контроль над деятельностью ЖСК может быть обеспечен посредством участия обществ группы не напрямую в составе членов ЖСК, а в юридических лицах, являющихся членами ЖСК.
Кроме того, ограниченный контроль над деятельностью ЖСК может быть обеспечен путем заключения различных договоров (например, договоров залога имущества ЖСК, согласно которым залогодержатель вправе контролировать лиц, в адрес которых может отчуждаться, передаваться в аренду и (или) безвозмездное пользование заложенное имущество, целевых кредитных договоров, согласно которым кредитор вправе контролировать целевое расходование денежных средств, и т.п.). В действующем законодательстве отсутствуют единые и универсальные подходы к формам косвенного контроля, в связи с чем для установления факта такого контроля необходим не только содержательный анализ заключаемых договоров, но и учет всей совокупности факторов, способных повлиять на установление такого контроля.
В рассматриваемой ситуации фактов косвенного контроля со стороны группы над деятельностью ЖСК не усматривается. Однако окончательный вывод может быть сделан только после более детального анализа деятельности ЖСК.

Вопрос 2: Организация деятельности ЖСК. Может ли сам ЖСК продавать паи и кто принимает такие решения? Кто реализует паи первоначально? Как формируются органы управления ЖСК? Каковы полномочия правления и председателя правления? Каким образом пайщики в целом, а также общества группы могут влиять на органы управления и принимаемые ими решения, в том числе определяющие ход строительства объекта? Как происходит выход пайщиков и как изменяется доля группы при выходе остальных пайщиков из ЖСК? Есть ли риски расторжения договоров на строительство, заключенных ЖСК с обществами группы, при продаже паев физическим лицам? Есть ли какие-либо иные риски для группы в связи с осуществлением строительства дома и связанные с потерей контроля над ЖСК (на момент, когда доля паев группы становится менее 50%; на момент, когда группа полностью распродает свои паи физическим лицам)?

Ответ: Организация деятельности ЖСК.
Общие правила функционирования ЖСК. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент создания ЖСК, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признавалось добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме <2>.
--------------------------------
<2> С 1 декабря 2011 г. было скорректировано понятие ЖСК, под которым теперь понимается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Однако данное положение применяется к ЖСК, созданным после указанной даты. Как следствие, к рассматриваемому ЖСК данные изменения не применяются, ограничений на вступление в ЖСК юридических лиц на момент его создания установлено не было. Юридические лица, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, созданного до 1 декабря 2011 г., сохраняют право членства в указанных кооперативах (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Деятельность ЖСК регулируется ГК РФ, ЖК РФ, иным законодательством, регулирующим деятельность именно жилищно-строительных кооперативов, и уставом ЖСК. Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, которые становятся членами кооператива при условии положительного голосования такого учредителя за создание кооператива (ст. 112 ЖК РФ). Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).
На момент создания учредители самостоятельно определяют основные правила деятельности ЖСК, включая порядок вступления новых членов, порядок и размер взносов, уплачиваемых членами ЖСК, а также полномочия органов управления.
В рассматриваемой ситуации членами ЖСК на момент создания являлись пять физических лиц, связанных с обществами группы.
Вступление в члены ЖСК, заключение договоров паенакопления. Любое физическое или юридическое лицо, желающее стать членом ЖСК, вправе подать заявление на вступление в ЖСК в соответствии с правилами и порядком, установленными уставом ЖСК. В рассматриваемой ситуации уставом ЖСК ограничений на вступление юридических лиц в члены ЖСК установлено не было <3>.
--------------------------------
<3> Как уже отмечалось, согласно действующему законодательству юридическое лицо не может стать членом ЖСК, образованного после 1 декабря 2011 г. для строительства дома.

Согласно ст. 121 ЖК РФ заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
В рассматриваемой ситуации устав ЖСК содержит аналогичные положения. В то же время в уставе указано, что кандидат в члены ЖСК приобретает права и обязанности члена ЖСК с момента, когда:
- от кандидата в члены ЖСК было принято заявление о его приеме в ЖСК, а затем общим собранием членов ЖСК было принято решение об утверждении списочного состава ЖСК;
- между кандидатом и ЖСК подписан договор паенакопления в целях приобретения помещения в кооперативном доме;
- кандидат уплатил вступительный взнос в размере и в порядке, установленных уставом.
Вступительным взносом в соответствии с уставом признаются денежные средства, единовременно внесенные физическим или юридическим лицом для покрытия расходов, связанных с образованием ЖСК и осуществлением его текущей деятельности. Вступительные взносы являются разовым платежом и уплачиваются не позднее трех календарных дней со дня утверждения общим собранием членов ЖСК решения правления ЖСК о приеме в члены ЖСК.
Принятие того или иного лица в члены ЖСК обусловлено заключением договора паенакопления в целях приобретения помещения в кооперативном доме. В соответствии с уставом между ЖСК и членом ЖСК подписывается договор паенакопления, которым определяется в том числе жилое помещение, которое подлежит предоставлению члену ЖСК после окончания строительства при условии внесения надлежащим образом паевого взноса.
Отметим, что действующее жилищное законодательство, оперируя термином "право на пай", не раскрывает его содержания. По своей юридической природе пай аналогичен доле участника хозяйственного общества или товарищества в уставном или складочном капитале. В частности, как следует из Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17 июля 2008 г. N 01-1462/08-0-1 "О деятельности жилищных, жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов", под паем понимается доля паенакопления члена жилищного кооператива в паевом фонде этого кооператива.
До полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива не обладает правом собственности на занимаемое им жилое помещение. До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер (п. 2 ст. 48 ГК РФ). Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (п. 3 ст. 124 ЖК РФ) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (п. 1 ст. 125 ЖК РФ).
Обретение титула собственника помещения членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса в полном размере (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ). При этом отметим, что право собственности у члена ЖСК возникает на дату выплаты пая, а государственная регистрация права собственности в таком случае носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (см., например, абз. 2 п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Письма Минэкономразвития России от 9 февраля 2011 г. N Д23-481, от 28 мая 2010 г. N Д23-1969, Минфина России от 3 июня 2009 г. N 03-05-05-01/29).
Таким образом, решение о приеме лица в члены кооператива должно быть принято правлением ЖСК и утверждено общим собранием членов ЖСК (в виде утверждения списочного состава ЖСК). Вступление в ЖСК с необходимостью предполагает заключение с ЖСК договора паенакопления и приобретение пая, который до момента выплаты паевого взноса в полном объеме представляет собой обязательственное право члена ЖСК в отношении ЖСК. В момент выплаты членом ЖСК паевого взноса в полном объеме право на пай трансформируется в право собственности на помещение, указанное в договоре паенакопления.
Следует отметить, что на практике основанием приобретения пая может являться не только договор паенакопления, заключенный с ЖСК, но и договор уступки пая, заключенный с членом ЖСК. При этом действующим законодательством не регламентируется процедура такой уступки (продажи) пая от члена кооператива другим лицам, но и не содержится прямого запрета на осуществление таких сделок. Статьей 131 ЖК РФ предусмотрена только возможность наследования пая.
В связи с этим на практике порядок продажи (уступки, частичной уступки) пая регулируется уставом ЖСК и договорами паенакопления.
Выход члена ЖСК из ЖСК. В соответствии со ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случаях:
- выхода члена кооператива;
- исключения члена кооператива;
- ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидации жилищного кооператива;
- смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Одним из способов прекращения членства является выход члена кооператива из ЖСК. Согласно п. 2 ст. 130 ЖК РФ заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
В рассматриваемой ситуации уставом ЖСК предусмотрено, что член ЖСК вправе по своей инициативе выйти из ЖСК. В этом случае член ЖСК представляет заявление на имя председателя правления ЖСК, который в течение одного месяца с момента подачи заявления обязан рассмотреть данное заявление, оценить состояние расчетов между ЖСК и подавшим заявление членом ЖСК по внесению им сумм паевых и членских взносов, подготовить необходимые документы и передать на рассмотрение правлению ЖСК для вынесения решения об удовлетворении заявления члена ЖСК.
Решение об удовлетворении заявления члена ЖСК, а также решение о порядке выплаты суммы паевого взноса, подлежащего возврату выбывшему члену ЖСК (в случае удовлетворения заявления о выходе члена ЖСК), принимается правлением ЖСК в срок не позднее двух месяцев с момента поступления на рассмотрение правлению ЖСК заявления о выходе члена ЖСК. Сумма паевого взноса выплачивается выбывшему члену ЖСК в срок не позднее двух месяцев с момента принятия решения о выходе члена ЖСК.
Отметим, что в жилищно-строительных кооперативах, в отличие от хозяйственных обществ, отсутствует прямая корреляция между размером пая и степенью влияния на решения, принимаемые ЖСК. Размер пая каждого из членов ЖСК определяется только на основании договора паенакопления и не зависит от изменения состава членов ЖСК.
Каждый член кооператива независимо от размера паевого взноса и характеристик приобретаемого в конечном счете жилого помещения обладает на общем собрании одним голосом. Другими словами, для определения степени влияния на решения, принимаемые ЖСК, не важен размер пая члена ЖСК, а имеет значение только количество лиц, занимающих единую позицию по вопросам голосования (в нашем случае - лиц, связанных с группой).
В связи с этим при выходе пайщиков из состава членов ЖСК необходимо учитывать изменение количественной составляющей членов ЖСК, связанных с группой, в общем количестве членов ЖСК:
- при выходе несвязанного физического лица из состава членов ЖСК количество лиц, связанных с группой, увеличивается и, как следствие, увеличивается степень влияния на решения, принимаемые ЖСК;
- при выходе лица, связанного с группой, количество оставшихся лиц группы уменьшается и, как следствие, уменьшается степень влияния на решения, принимаемые ЖСК.
Размер участия в ЖСК. Последствия, связанные с изменением контроля над ЖСК обществами группы. Размер доли в ЖСК может быть определен различными способами в зависимости от цели, для которой эта доля определяется. Можно выделить как минимум четыре способа определения доли в зависимости от:
- размера паевого взноса, уплаченного пайщиком, в общей сумме паевых взносов, которая была уплачена всеми пайщиками на момент определения такой доли либо которая должна быть уплачена за все жилые помещения в строящемся доме (если известен размер паевого взноса за нераспределенные помещения);
- количества жилых помещений, подлежащих предоставлению члену кооператива взамен внесенного паевого взноса;
- площади жилого помещения, которое подлежит предоставлению члену кооператива взамен внесенного паевого взноса, по сравнению с общей площадью всех помещений в строящемся многоквартирном доме;
- количества обществ группы, являющихся членами ЖСК, по сравнению с общим количеством членов ЖСК.
Первые три способа не играют никакой роли для управления деятельностью ЖСК. Как уже отмечалось, каждый член кооператива независимо от размера паевого взноса и характеристик приобретаемого в конечном счете жилого помещения обладает на общем собрании одним голосом.
В таком случае для принятия решений, соответствующих интересам группы, имеет значение общее количество членов ЖСК, а также количество членов, связанных с группой.
Если на момент проведения общего собрания членов ЖСК количество членов ЖСК, не связанных с группой, будет превышать количество членов ЖСК - обществ группы, обеспечить нужное решение по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов ЖСК, юридически будет невозможно.
Согласно уставу ЖСК председатель правления единолично либо на основании решения правления может совершать любые сделки.
В связи с этим до тех пор, пока в устав ЖСК не внесены ограничения по заключаемым правлением и (или) председателем правления сделкам либо пока состав правления не изменился (при условии, что в состав правления входят связанные с группой лица), существует возможность в любое время заключать необходимые сделки для осуществления строительства либо единолично председателем правления, либо на основании соответствующего решения правления.
Как указано в описании ситуации, ОАО "П" помимо того, что является членом ЖСК, осуществляет деятельность заказчика по организации строительства объекта на основании заключенного с ЖСК договора на выполнение функций заказчика строительства объекта.
Изменение членов в ЖСК, равно как и изменение состава органов управления ЖСК, само по себе не влечет за собой недействительность договора и не является основанием для его расторжения.
Заключенный договор является гражданско-правовой сделкой, основания признания такого договора недействительным регулируются ГК РФ, а основания расторжения указанного договора - помимо норм действующего законодательства также самим договором.
Так, по договору на выполнение функций заказчика строительства объекта ОАО "П" не осуществляет непосредственно строительные работы, а в предмете указано лишь осуществление функций заказчика проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ по созданию объекта капитального строительства. Как следствие, по нашему мнению, данный договор может быть квалифицирован как договор на оказание услуг. Соответственно, к данному договору могут быть применены положения ст. 782 ГК РФ, согласно которым заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
В случае же заключения ЖСК договора подряда законодательством также предусмотрены основания добровольного отказа от исполнения договора по инициативе заказчика в любое время до сдачи ему результата работы при условии оплаты подрядчику части установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки (ст. 717 ГК РФ).
Таким образом, изменение состава членов в ЖСК, изменение количества обществ группы в составе членов ЖСК, равно как и смена органов управления ЖСК и назначение в состав правления других лиц, не связанных с группой, сами по себе не влекут за собой недействительность заключенных в рамках строительства договоров и не являются основанием для их расторжения.
Однако изменение состава членов ЖСК может привести, как указано выше, к смене органов управления (переизбранию правления). Вновь избранное правление и председатель правления могут принять решение отказаться от исполнения договоров (расторгнуть договоры), заключенных в рамках строительства, в добровольном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством РФ и условиями договора.
Вместе с тем, поскольку ЖСК создается для строительства дома, а в состав членов ЖСК, как правило, входят физические лица, заинтересованные лишь в конечном результате (получении жилых помещений в установленный срок) и не вникающие в сам процесс строительства, риски целенаправленного изменения состава правления и последующего перезаключения всех договоров, связанных со строительством, с иными контрагентами следует признать невысокими.

Ответы подготовили
Н.Н.Леженникова
Старший юрисконсульт
"ФБК Право"

Е.Н.Шкадова
Менеджер "ФБК Право"

А.С.Ермоленко
Руководитель
корпоративной практики
"ФБК Право",
партнер "ФБК"
Подписано в печать
14.11.2013

наверх